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SPECIALE - Mercato Immobiliare: analisi tra andamenti passati e trend futuri

Tra le variabili esaminate dall'Atlante del Censis, è la domanda espressa con i suoi continui flussi a costituire un indicatore significativo per analisti del mercato, investitori e operatori in genere. Ecco come

» Cronaca economica Redazione - 09/11/2012

Le variabili fin qui enumerate dall'Atlante della Domanda Immobiliare del Censis individuano il perimetro entro cui si esprime la domanda abitativa potenziale che in passato si identificava con il teorico fabbisogno alloggiativo. L'Atlante Censis e le diverse sezioni che seguono riguardano la concreta domanda che si esprime attraverso la ricerca attiva o programmata di una abitazione. È, infatti, la domanda espressa con i suoi andamenti passati e i prevedibili trend futuri a costituire un indicatore significativo per gli analisti del mercato, gli investitori e gli operatori in genere. Le valutazioni effettuate dal Censis, grazie alla sua pluriennale esperienza nell'analizzare le fenomenologie socio economiche, sono rese possibile dall'accumulazione di dati su caratteristiche e comportamenti delle famiglie italiane, oltre al costante monitoraggio annuale (per gli anni più recenti anche semestrali) sulla propensione all'acquisto d’abitazioni. Per ciascuna città capoluogo è così disponibile la serie storica a partire dal 2001 su:

• quota annuale di famiglie che esprimono intenzione d'acquisto di un'abitazione;

• numero di famiglie intenzionate all'acquisto (domanda espressa) e relativi metri quadri 

• richiesti (a);

• numero di transazioni effettuate e relative superfici compra vendute (b); 

• numero di famiglie non soddisfatte e relativa superficie residua [c= (a)-(b)].

In estrema sintesi, la stima per il 2012 è di 907mila famiglie che hanno espresso  intenzione di acquistare un immobile.  Erano 1,4 milioni nel 2001 e di queste riuscirono ad effettuare l'acquisto il 47 per cento (tasso di realizzazione). Negli anni di forte dinamicità del mercato all'aumentare del tasso di realizzazione con la crescita delle compra-vendite, la domanda espressa ha registrato un progressivo ridimensionamento arrivando nel 2007 ad attestarsi attorno al milione di famiglie per poi ridursi  progressivamente fino alle 925mila nel 2011, e come detto un valore stimato, nel 2012, di poco inferiore. Anche per il 2013 è prevedibile un livello di domanda prossimo alle 900mila famiglie.



LE INTENZIONI DI ACQUISTO NEL 2012…In estrema sintesi, la stima per il 2012 è di 907mila famiglie che hanno espresso intenzione di acquistare un immobile.  Erano 1,4 milioni nel 2001 e di queste riuscirono ad effettuare l'acquisto il 47 per cento (tasso di realizzazione). Negli anni di forte dinamicità del mercato all'aumentare del tasso di realizzazione con la crescita delle compra-vendite, la domanda espressa ha registrato un progressivo ridimensionamento arrivando nel 2007 ad attestarsi attorno al milione di famiglie per poi ridursi  progressivamente fino alle 925mila nel 2011, e come detto un valore stimato, nel 2012, di poco inferiore. 

…E NEL 2013? Anche per il 2013 è prevedibile un livello di domanda prossimo alle 900mila famiglie. Con riferimento alle sole città capoluogo delle vecchie province si passa dalle 485mila famiglie del 2001 alle 367mila del 2007 a un consuntivo del 2011 pari a 339mila e una  prevedibile leggera risalita per il 2012 a 341mila famiglie intenzionate all'acquisto. Tuttavia il tasso di realizzazione dovrebbe passare dal 57 per cento del 2011 al 46 per cento del 2012 (fig. 5). Le superfici richieste nel 2012, corrispondenti alle famiglie con una esplicita propensione all'acquisto, sono pari a 94 milioni di mq, mentre le transazioni prevedibili per l’anno si attestano a circa 50milioni di mq. Pertanto permane una domanda residuale non soddisfatta di dimensioni rilevanti, pari a 44 milioni di mq, che il prossimo anno dovrebbe ulteriormente crescere. 

ECCO CHI HA ACQUISTATO UN IMMOBILE NEL 2012. Chi ha effettuato l’acquisto nel corso dell'anno è prevalentemente un soggetto già  proprietario (8 su 10) alla ricerca di un alloggio più confortevole (domanda di sostituzione) o da dare in uso a un parente. Famiglie generalmente strutturate (coppie con figli) con un doppio reddito in prevalenza da lavoro dipendente (impiegati, quadri, dirigenti), e di condizione socio-economica media, residenti in comuni medio piccoli. Non molto diverso è il profilo di chi esprime intenzione d'acquisto per i prossimi due anni. Cresce la quota di inquilini rispetto ai già proprietari, come pure la quota di lavoratori autonomi. Il 14 per cento della domanda residenziale si concentra nelle tre città maggiori di Milano, Roma, Napoli, contesti territoriali dove è significativa la quota di interessati all'acquisto per investimento e di seconde case.

LA FAMIGLIA ITALIANA CERCA CASA. È, quindi, in continuo movimento la famiglia italiana cerca-casa con una prevalenza per l'acquisto, anche se sta "rinvenendo" la locazione, per le forti difficoltà  di accendere un mutuo. Fatto 100 il numero di famiglie alla ricerca di un alloggio (in proprietà o in affitto) il 29,2 per cento lo cerca per un figlio o altro congiunto in proprietà e il 19,1 per cento sempre per un componente ma in affitto. Il 27 per cento ricerca un alloggio in proprietà dove trasferire la famiglia, il 6,7 per cento un alloggio a uso vacanze. Quanto agli immobili da reddito vengono preferite proprietà diverse dalla residenza. La motivazione prevalente della ricerca di un alloggio (sia in proprietà che in affitto) riguarda il trasferimento di un componente o di una parte della famiglia a causa di una separazione. Ed è leggermente superiore al trasferimento per migliorare le condizioni alloggiative familiari.

IL PROFILO DEI POTENZIALI COMPRATORI. Osservando il profilo dei potenziali acquirenti si colgono analogie e differenze interessanti con il gruppo di coloro che hanno acquistato nel 2012. Anche in questo caso l'acquisto riguarda per il 70 per cento soggetti che già attualmente abitano una casa in proprietà o in comodato gratuito. Ma se si considerano solo coloro che intendono acquistare un'abitazione per l'intera famiglia (escludendo quindi l’acquisto per i figli, per vacanza o per investimento), nella metà dei casi si tratta di un passaggio dall'affitto alla proprietà. Una spinta questa ancora molto significativa.

LE CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE DA ACQUISTARE. Venendo alle caratteristiche dell’immobile che si intende acquistare sembra di poter dire che la domanda si sta spostando verso la ricerca di un'immobile di taglio non grande, in cui non siano necessari lavori interni (quindi nuovo o già ristrutturato), anche inserito in una palazzina o condominio ma con una elevata attenzione ai costi energetici. Infatti dall'indagine emerge che:

• il 70 per cento delle famiglie interessate all'acquisto cerca un'abitazione di media superficie (da 51 a 110 mq). Nel caso di acquisto per trasferire l'intera famiglia tale quota sale all'81 per cento;

• solo il 7 per cento cerca un'abitazione con più di 110 mq; 

• il 40 per cento ricerca un'abitazione all'interno di una piccola palazzina, un altro 39 per cento in un

• condominio medio-grande, il 21 per cento una casa a schiera o indipendente;

• solo il 10 per cento cerca un'immobile da ristrutturare. Il 40,5 per cento è indifferente e il resto si divide in modo equilibrato tra quelli che cercano una casa nuova e quelli che preferiscono un alloggio ristrutturato;  

• ben il 40 per cento cerca un appartamento ad elevata efficienza e risparmio (in classe A o B).  Nel caso di acquisto per trasferire l'intera famiglia la quota di famiglie che ricerca un appartamento ad alta efficienza sale al 58 per cento.