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SPECIALE - Mercato Immobiliare: domanda e solidità patrimoniale delle famiglie

Dal Censis l'identikit dei potenziali clienti, dimensioni e caratteristiche della richiesta abitativa su cui incide anche il numero di nuclei stranieri. Al di là della crisi, "le risorse degli italiani sono vicine a quelle dei grandi Paesi sviluppati"

» Cronaca economica Redazione - 09/11/2012

Il grande boom immobiliare è stato guidato da una domanda crescente, da una forte corrente di acquisti, dovuta alla generalizzata tendenza a "difendersi" dalle prevedibili conseguenze dell'apertura ai mercati globali. Il processo, definito dal Censis di 'patrimonializzazione familiare', ha determinato una rilevante espansione del mercato residenziale, consentendo ad una pluralità di operatori e ad un’offerta di massa di incontrare con relativa facilità una domanda iper motivata all'acquisto. Dalla crisi si può uscire accelerando nella modernizzazione del settore, valorizzando ancora di più il suo carattere industriale, la sua immagine quale componente decisiva per la rinascita dell'economia italiana.

DIMENSIONI E CARATTERISTICHE DELLA DOMANDA IMMOBILIARE. Secondo l'Atlante della Domanda Immobiliare del Censis, presentato il 9 novembre scorso, uno dei principali punti di partenza è proprio quello di capire i clienti potenziali, ovvero le dimensioni e le caratteristiche della domanda di prodotti per l'abitare, la casa innanzitutto. Ogni anno in Italia, infatti, si formano più di 300mila nuovi nuclei, solo per matrimoni e separazioni. A questi vanno aggiunte le libere unioni o i singles che vanno a vivere da soli. Il risultato finale  è che nell'ultimo quinquennio i nuclei familiari sono passati da 23,0 milioni del 2006 a 24,8 milioni del 2011, aumentando quindi in media di 359mila unità all’anno (come saldo fra nuovi nuclei e nuclei cessati). L'andamento è tuttavia decrescente sia per l'attenuarsi dei flussi migratori in entrata, che per la mobilità in uscita, ancora non facilmente stimabile.

PIÙ NUCLEI SI FORMANO, PIÙ AUMENTA LA DOMANDA. I matrimoni si sono ridotti, a partire dal 2000, di circa un quarto, mentre sono aumentate separazioni e divorzi del 30 per cento, anche se le maggiori "scissioni" non riescono a compensare le minori "unioni" ufficiali. C'è, però, da considerare che numerose e attendibili fonti certificano una espansione delle forme di convivenza non ufficiali, le libero unioni che dovrebbero indubbiamente aggiungersi ai nuovi nuclei registrati. La loro incidenza, insieme a quella dei singoli che vanno a vivere autonomamente (da considerare una sorta di "sommerso" demografico, una domanda potenziale ma non osservata dalle statistiche ufficiali), concorre a formare un fabbisogno alloggiativo annuale di rilevanti proporzioni. In definitiva, la gerarchia familiare da un punto di vista quantitativo vede le coppie con figli attestarsi sui 9 milioni, i singoli (giovani e soprattutto anziani) sugli 8 milioni, le coppie senza figli 5 milioni, e i nuclei monogenitoriali sui 2,4 milioni (fig. 3). 



SE LA DOMANDA VIENE SPINTA ANCHE DAI NUCLEI DEGLI STRANIERI. L'altro fattore determinante che spinge la domanda di abitazioni è quello relativo all'evoluzione quantitativa e qualitativa dell'immigrazione, giunta ad una fase di maturazione più avanzata. Il nostro si è trasformato, nel giro di pochi decenni, in un Paese interessato da forti flussi migratori con una presenza sul territorio connotata ormai da caratteri di stabilità e di lunga durata. La presenza dei cittadini stranieri immigrati è cresciuta in modo rilevantissimo: al censimento 2001 gli stranieri residenti non raggiungevano il milione di unità, oggi il loro numero supera i 4,5 milioni di unità, un valore corrispondente al 7,4 per cento della popolazione italiana.



IDENTIKITI DI PROPRIETARI E AFFITTUARI. Le stime più recenti effettuate dal Censis, in linea con quanto realizzato da Bankitalia, indicano che il 79 per cento delle 25 milioni di famiglie italiane vive in un'abitazione in proprietà (tab. 1). Oltre 5 milioni di famiglie, pari al 21 per cento del totale, vivono in affitto; la quota degli inquilini sale al 72,8 per cento per i cittadini di nazionalità non italiana. Vivono in condizioni di disagio abitativo circa 2,5 milioni di nuclei familiari per il 56 per cento (1,4 milioni) proprietari e per il restante 44 per cento affittuari (1,1 milioni). Negli anni che ci separano dal 2020 continueranno a operare forze di lunga deriva che hanno già contribuito nel primo decennio degli anni duemila a incentivare il grande boom immobiliare.

MAPPATURA DELLA CRESCITA ABITATIVA. L'Italia crescerà ancora quanto a residenti passando dagli attuali 60 milioni di abitanti a 63 milioni, ma con rilevanti differenziazioni geografiche e generazionali. Il Centro Nord crescerà, infatti, di 4 milioni di abitanti, mentre il Mezzogiorno ne perderà  1milione. La longevità attiva porterà un accrescimento delle classi d'età più anziane (oltre 65 anni) di circa 2,4 milioni, mentre i giovani rimarranno stabili. Tutte le principali città-metropoli cresceranno di abitanti, prime fra tutte Verona (+11,4 per cento), Bologna (+8,1 per cento), Milano (+7,5 per cento), Roma (+6,7 per cento) e Firenze (+6,0 per cento).



LA SOLIDITÀ PATRIMONIALE DELLE FAMIGLIE ITALIANE. Scorrendo le pagine dell'Atlante della Domanda Immobiliare del Censis, emerge che per quanto il momento economico finanziario sia difficile, alcuni fondamentali della società italiana restano solidi. Prima fra tutti la ricchezza netta posseduta dalle famiglie italiane, che ci vede ancora in testa alla classifica dei grandi paesi sviluppati. La ricchezza netta degli italiani è, infatti, pari a 8,7 volte il reddito disponibile nominale, contro 8,2 volte del Regno Unito e 8,1 della Francia. Più distanziati il Giappone con un fattore 7,8, la Germania 6,2 e gli Stati Uniti con 5,3 (tab. 3). Preponderante, in Italia e nei Paesi europei, è la componente non finanziaria in gran parte costituita da immobili. L'88 per cento delle unità immobiliari esistenti nel nostro Paese è detenuto dalle persone fisiche, per un valore stimato in 4.800 miliardi di euro. La stragrande maggioranza delle unità immobiliari, pari al 92 per cento è costituito da residenze e relative pertinenze. La costante considerazione da parte della società italiana della casa come più sicura e utile forma d'investimento, individua proprio l'operatore famiglia quale principale attore del mercato abitativo.