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Compri due, prendi uno.  Quello che può sembrare uno scherzo, un'offerta al contrario, è la realtà vissuta da migliaia di famiglie che hanno investito i loro risparmi acquistando una casa in costruzione e che poi sono rimaste travolte dal fallimento del costruttore. 

L'unico modo a loro disposizione per diventare proprietari dell'appartamento su cui avevano riposto tutte le loro speranze è quello di ricomprarselo una seconda volta, all'asta.  

Una soluzione drastica, spesso improponibile per delle famiglie che avevano già investito tutti i loro risparmi nel primo acquisto della casa e che si ritrovano con niente in mano.  Famiglie condannate dalle regole di procedura fallimentare stabilite nel 1942 e non salvate, invece, da una legge del 2005, che tutela gli acquirenti e che, purtroppo, nn viene rispettata.

Il dramma inizia sempre con un sogno: comprare  una casa.  Un sogno realizzabile anche per i meno abbienti grazie al mercato degli immobili in costruzione: le imprese edili riescono a proporle a buoni prezzi perché a finanziarle non sono solo, le banche, ma direttamente i futuri acquirenti che pagano in anticipo la casa che si costruirà.  "Le case in costruzione - spiega Elvio Monteleone, di Adiconsum - sono acquistate dalle fasce deboli, persone che non hanno i soldi per comprare un appartamento già pronto: per ottenere un prezzo più basso sono costretti a pagare a rate sulla base di un progetto".

Si tratta di una situazione in cui in apparenza ci guadagnano tutti: il costruttore ha il vantaggio di ricevere i soldi direttamente dall'acquirente senza gravarsi di interessi passivi con le banche; l'acquirente a sua volta trova dei prezzi più accessibili.  Un affare che in genere spinge il cliente a firmare velocemente il compromesso e pagare caparre e rate, spesso senza soffermarsi sui rischi a cui va incontro.  "Col compromesso - ammonisce l'avvocato Franco Casarano, presidente del Comitato vittime fallimenti immobiliari (Conafi) - l'acquirente non acquista un bene, ma ottiene solo l'impegno del costruttore a vendergli un bene che oggi non c'è. Col contratto preliminare, quindi, si acquista una promessa, con ,la differenza che i soldi vengono versati veramente e non promessi".

In sostanza con questi soldi l'acquirente finanzia una costruzione che non è la sua.  Il trasferimento di proprietà, infatti, avviene solo con il rogito, cioè con il contratto finale firmato da un notaio.  Tra il compromesso e il rogito l'acquirente spende dei soldi e in cambio ha la promessa della vendita una volta terminata la costruzione.  Ma non sempre la costruzione viene portata a termine.  Può capitare, infatti, che l'acquirente, mentre ancora sta pensando al colore delle piastrelle o alla posizione dell'armadio, si renda conto che i lavori per costruire la sua casa si interrompono.  Alla richiesta di informazioni scopre che l'impresa edile a cui ha dato i soldi è fallita.

E' l'ipotesi peggiore, certo, ma non poi così improbabile: secondo i dati dell'Istat nel 2006 sono fallite 1.550 imprese edili.  Il fallimento fa parte del rischio d'impresa, che l'imprenditore assume consapevolmente.  Il problema è che in molti casi questo rischio se lo sono assunti, inconsapevolmente, anche numerosi acquirenti, che perdono i soldi versati per una casa non terminata e della quale non sono proprietari.  Il Conafi stima che in generale sono rimasti coinvolti in questi fallimenti tra 60 e 70mila famiglie italiane.  Numeri che nascondo storie di persone distrutte, che hanno visto all’improvviso andare in fumo tutti i loro risparmi e il sogno di una propria casa.



Per tutelare le vittime di questi fallimenti nell'estate del 2005 il Governo ha emanato il Decreto Legislativo 122, che impone al costruttore di rilasciare una fideiussione sui soldi anticipati dall'acquirente: attraverso questo meccanismo un terzo soggetto, in genere una banca, garantisce di risarcire, in caso di fallimento, tutti i soldi versati.  Una legge che impedirebbe alle famiglie di perdere tutti i loro risparmi, se fosse applicata. "Purtroppo dobbiamo constatare - dice Rita Battaglia, vicepresidente di Federconsumatori - che questa legge è ampiamente disapplicata, perché priva di un sistema sanzionatorio e perché non è conosciuta dagli acquirenti".  Secondo un rapporto di Scenari Immobiliari a tre anni di distanza dall'approvazione, il livello medio di applicazione della legge è pari al 20 per cento.

Quando un'impresa edile fallisce, quindi, tutti soldi anticipati dagli acquirenti di un immobile in costruzione sono solitamente privi di tutela.  A quel punto il sogno di comprarsi una casa diventa un vero e proprio incubo, pieno di battaglie legali e pignoramenti, fino alla consapevolezza di aver perso tutto: casa e soldi.  I beni dell'impresa edile fallita vengono gestiti dal curatore fallimentare, che generalmente li vende all'asta e coi soldi guadagnati risarcisce i creditori.  Tra di essi figura anche l'acquirente, ma risulta un "creditore chirografario", e in quanto tale viene risarcito dopo i creditori privilegiati, in genere le banche che avevano messo un ipoteca sulla casa.  "Nel 99 per cento dei casi - afferma Casarano - l'acquirente non vede una lira".  

L'unico modo per salvare l'acquisto della casa, a questo punto, è quello di seguire l'asta e ricomprarsela.  Il D.Lgs 122/05, viene incontro a questa esigenza e assicura all'acquirente il diritto di prelazione: se vuole può acquistare l'immobile al prezzo stabilito dall'asta.  Può, dunque, ricomprarsi nuovamente la stessa casa che aveva già comprato.  Un tentativo estremo, che in pochi possono permettersi: di solito le famiglie in questione avevano già investito tutti i loro risparmi nel precedente acquisto, andato in fumo.  


DOCUMENTI
- Legge sul fallimento del 1942
- D.Lgs 122/05 sull'acquito di immobili in costruzione
- Dati Istat sui fallimenti 
- Ricerca su Scenari Immobiliari sull'applicazione del D.Lgs 122/05

LINK
- Adiconsum
- Conafi-Assocond
- Federconsumatori

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